Общее количество сделок с квартирами увеличивается, ипотечное кредитование расширяется, а площадь жилья, предусмотренная новыми разрешениями на строительство, сокращается. Разберемся, сколько стоят квартиры в разных районах Тбилиси, что поддерживает спрос на жилье и какие факторы влияют на изменение цен.
Динамика цен на новостройки в Тбилиси
Рост стоимости нового жилья в Тбилиси продолжился и в течение 2026 года. По данным статистики, в третьем квартале квартиры в новостройках подорожали на 1,2% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. Во втором квартале рост составлял 0,9%. Увеличились и годовые темпы подорожания. Если во втором квартале 2026 года квартиры стоили на 4,8% дороже, чем годом ранее, то в третьем квартале этот показатель достиг 5,6%. Повышение цен наблюдалось и в сегменте новых частных домов. За год их стоимость увеличилась на 7%, а за третий квартал — на 2,7%. В целом новое жилье в Тбилиси за год подорожало на 5,9%.
Стоимость новостроек в разных районах Тбилиси
Стоимость квадратного метра в новостройках Тбилиси заметно различается в зависимости от района города.
- По данным статистики, в третьем квартале 2026 года самые дорогие квартиры предлагались в Мтацминде. Здесь квадратный метр в пересчете на доллары стоил около 2690 долларов.
- На втором месте находился Ваке, где цена составляла примерно 2 320 долларов. Третью позицию занимал Крцаниси с показателем около 1 780 долларов за квадратный метр.
- В Сабуртало стоимость квадратного метра достигала 1 710 долларов, в Дидубе — 1 600 долларов, в Чугурети — 1 580 долларов, а в Исани — 1 550 долларов.
- Более доступные квартиры предлагались в Надзаладеви, Глдани и Самгори. Здесь квадратный метр стоил примерно 1 510, 1 470 и 1 400 долларов соответственно.
Таким образом, разница между самым дорогим и наиболее доступным районом Тбилиси составляла почти 1 300 долларов за квадратный метр. Стоимость жилья в Мтацминде была почти вдвое выше, чем в Самгори.
Помимо расположения, на стоимость квартиры влияет степень ее отделки. В третьем квартале 2026 года в Тбилиси квадратный метр в новостройках без внутренней отделки стоил примерно 1 260 долларов. В квартирах с частично выполненными отделочными работами цена составляла около 1 440 долларов, а с более высокой степенью отделки — 1 725 долларов.
Почему спрос на жилье остается высоким?
Одним из факторов, поддерживающих цены на недвижимость в Тбилиси, остается высокая покупательская активность. По данным аналитической компании TBC Capital, за январь–сентябрь 2026 года в грузинской столице продали 34 434 квартиры. Это на 18% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем рынка жилой недвижимости достиг 3,06 млрд долларов, увеличившись на 23%. Однако спрос на новые и старые квартиры рос неравномерно. За девять месяцев продажи квартир в старых домах увеличились на 23%, тогда как в новых — только на 3%. В сентябре продажи новых квартир даже сократились на 3% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.
Покупательскую активность поддерживает рост доходов населения. Во втором квартале 2026 года средняя месячная зарплата в Грузии увеличилась на 8%, достигнув 2 389 лари, или примерно 920 долларов.
Еще одним фактором стало улучшение условий ипотечного кредитования. Национальный банк Грузии отмечает, что в первой половине 2026 года повышение зарплат и снижение ипотечных ставок способствовали улучшению доступности жилья и увеличению продаж недвижимости. При этом рост покупательской активности пока заметно сильнее проявляется на рынке квартир в целом, чем непосредственно в сегменте новостроек.
Как меняются объемы жилищного строительства?
По данным статистики, за январь–сентябрь 2026 года в стране выдали 8 632 разрешения на строительство различных объектов. Почти половина из них — 48,1% — пришлась на Тбилиси. При этом в жилищном строительстве столицы наблюдалось сокращение площади новых проектов. По данным TBC Capital, за девять месяцев 2026 года площадь жилья, предусмотренная выданными разрешениями на строительство, уменьшилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 854 тыс. квадратных метров. Наиболее заметное снижение отмечалось в районах Исани, Глдани и Диди-Дигоми. Если спрос на жилье сохранится, сокращение площади новых проектов может в дальнейшем ограничить предложение квартир и поддержать рост цен.
Насколько подорожало строительство?
Одним из факторов, влияющих на стоимость новостроек, являются расходы на строительство. Однако последние статистические данные показывают, что они меняются неравномерно. Согласно статистике, в августе 2026 года общий индекс строительных затрат в стране вырос на 3,4% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Основной вклад внесло подорожание транспортировки, топлива и электроэнергии на 19,7%. Строительные материалы за тот же период подорожали на 0,8%. При этом непосредственно в сегменте жилых зданий индекс строительных затрат снизился на 0,6% в годовом выражении.
Таким образом, рост цен на новостройки в Тбилиси связан не только со стоимостью строительства, но и с высоким спросом на жилье и изменением объемов новых жилых проектов.
Что происходит с арендой жилья?
В отличие от стоимости покупки квартир, арендные ставки в Тбилиси в 2026 году в целом снизились. По данным аналитической компании TBC Capital, за январь–сентябрь средняя стоимость аренды составляла 10,1 доллара за квадратный метр в месяц. Это на 3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В сентябре средняя стоимость аренды составляла 10,3 доллара за квадратный метр, что немного выше показателя аналогичного месяца прошлого года. На фоне подорожания квартир снизилась и доходность их сдачи в аренду. По итогам девяти месяцев она составляла 8,2% годовых.
Таким образом, несмотря на рост стоимости недвижимости, ее сдача в аренду приносит владельцам относительно меньший доход по сравнению с ценой покупки.
Перспективы рынка новостроек Тбилиси
Дальнейшее развитие рынка новостроек Тбилиси будет зависеть от спроса на жилье, условий ипотечного кредитования и объемов строительства. Покупательская активность остается высокой, хотя продажи новых квартир растут медленнее, чем рынок недвижимости в целом. При этом сокращение площади новых строительных проектов в дальнейшем может повлиять на предложение жилья. По оценке Национального банка Грузии, в первой половине 2026 года существенных признаков завышения цен на жилую недвижимость не наблюдалось.
Вместе с тем сохраняются риски, связанные с ростом долговой нагрузки покупателей и возможным избытком предложения. В ближайшие годы стоимость новостроек может продолжить увеличиваться, однако темпы роста будут зависеть от экономической ситуации, доступности кредитов и активности покупателей.
Дзен
Новости
Telegram
