Одолеет ли Турция кризис недвижимости

На этой неделе президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган предложил новые меры, направленные на стимуляцию приобретения недвижимости за счет низкой процентной ставки. Как отмечает Middle East Eye, процентные ставки по ипотечным кредитам в Турции варьируются в пределах 18,5-24% ежегодно. Новый тариф предусматривает для тех, кто впервые покупает недвижимость, гораздо более дешевый кредит с ежегодной процентной ставкой в 11,88%.

”С учетом серьезного роста стоимости сырья и проблем с поставками, строительный сектор замедлился, а цены значительно выросли, - заявил Эрдоган после заседания кабинета министров. - Мы решили принять ряд мер, чтобы защитить наших граждан от таких колебаний”.  Всего было представлено три новых схемы для приобретения недвижимости. 

В рамках первой, ежемесячная процентная ставка составляет 0,99%, а срок погашения - 10 лет для тех, кто впервые покупает собственность стоимостью до двух миллионов турецких лир ($130 тыс). 

Вторая схема предусматривает ежемесячную 0,98-процентную ставку и 10-летний срок погашения для тех, кто желает обменять имеющуюся у них валюту или золотые запасы в турецком Центральном банке. Таким образом Эрдоган хочет мотивировать турецких граждан вместо валютных и золотых запасов перейти на лиру. 

Третья схема касается поставщиков. Президент объявил, что кредит в 20 млрд лир ($1,3 млрд) будет выделен строительным компаниям при условии, что они не будут менять стоимость недвижимости в течение года. 

Рост затрат на строительство 

Эрдоган заявил, что правительство также выделит 30 млрд турецких лир ($1,9 млрд) на финансирование Управления жилищного строительства - турецкого государственного агентства недвижимости - на строительство домов для граждан с низким доходом.  Пакет мер был предложен в разгар кризиса недвижимости в стране. По данным Центрального банка, в феврале ежегодный рост цен на недвижимость достиг почти 100% по всей стране, а в Стамбуле - 106%.  Как отметил Эрдоган, рост расходов на строительство - основная причина кризиса, так как многие материалы, в том числе цемент, железо и бетон подорожали втрое по сравнению с годом ранее. Кроме того, поставки упали на фоне роста спроса. 

В марте Турция зафиксировала рекордные продажи недвижимости: этот показатель увеличился на 20% по сравнению с мартом 2021 года. Тенденция была спровоцирована ростом арендной платы, связанной с увеличением инфляции, а также попытками сохранить ценность местной валюты.  Поскольку официальная ключевая ставка гораздо ниже, чем инфляция, а государство реализует различные схемы по удержанию обменного курса, недвижимость стала основным способом вложения средств для людей, стремящихся не потерять свои сбережения. По данным Турецкого института статистики, инфляция в апреле достигла 70%, тогда как независимые исследовательские компании, в частности, Enag, заявляют о 156-процентном росте. 

Еще до того как Эрдоган закончил свое обращение, турецкие граждане начали распространять информацию о росте цен на жилье (самый посещаемый сайт по продаже недвижимости и автомобилей в стране, sahibinden.com, позволяет пользователям отслеживать изменение цены в объявлениях о продаже). Стремительный рост цен на недвижимость вызвал реакцию турецкого министра казначейства и финансов Нуреддина Небати, который написал в Twitter, что министерство пристально отслеживает ”оппортунистов”, которые, пользуясь возможностью, внезапно поднимают цены, нарушая тем самым правила свободного рынка. ”Мы будем предпринимать соответствующие меры против тех, кто пытается нажиться за счет наших граждан на новых мерах, которые мы начали осуществлять. Мы такого не потерпим”, - написал министр.

Когда аналогичная ипотечная схема была предложена правительством в 2020 году, а ежемесячная процентная ставка снижена до 0,64%, цены подскочили на 30%, хотя инфляция и строительные расходы были гораздо ниже. Тем не менее некоторые сразу же занялись поисками подходящей недвижимости.  Омер Чемен, государственный служащий, говорит, что искал квартиру, понимая, что цены всё равно вырастут: ”Если я не куплю недвижимость сейчас, цены всё равно вырастут из-за инфляции. Более того, моя арендная плата в этом году увеличится на 50%. По крайней мере, ипотека предлагает фиксированный платеж сроком на 10 лет”. Некоторые продавцы уже подняли цены. 

Неопределенность 

Угур Гюрсес, экономист и бывший сотрудник Центрального банка, сказал Middle East Eye, что главная проблема новых схем – неопределенность: ”Кому будут выгодны новые схемы? Людям с низким и средним доходом, или состоятельным гражданам? Ежемесячный платеж на квартиру, которая стоит 2 млн лир ($130 тыс.), составит 28 тыс. лир ($1,840), в то время как минимальная зарплата - 4200 лир ($280), а средняя зарплата высокопоставленных государственных служащих составляет 12 тыс. лир ($785). 

”Финансирование Управления жилищного строительства будет полезнее для людей с низким доходом, а не схема с процентными ставками”, - добавил экономист. Он считает, что меры были ограничены ”эффектом их объявления”. По словам Гюрсеса, ”правительство пытается оживить рынок недвижимости с целью создания дополнительных рабочих мест, поскольку строительство подпитывает множество сопутствующих секторов”. ”Высокая инфляция и отрицательная ключевая ставка уже спровоцировали безработицу, а также рост цен на строительные материалы. Новых домов строится на порядок меньше, поскольку расходы значительно увеличились”, - добавил эксперт. 

Мурат Акгуль, владелец строительной компании, согласен с Гюрсесом в том, что схема выгодна для состоятельных граждан. Тем не менее он настроен относительно оптимистично. Акгуль уверен, что иностранная валюта, золото и рынок акций потеряли свою привлекательность для инвесторов, при этом цены на недвижимость помогли сохранить деньги, несмотря на инфляцию. 

Гюрсес не удивлен резким ростом цен: ”Предложенные меры приведут к подорожанию недвижимости".

По мнению Акгуля, строительные и риэлторские компании - настоящие оппортунисты, необоснованно поднимающие цены: ”Жадность сводит на нет усилия правительства по оживлению рынка”.