Мэрская социальная ответственность

В Тбилиси прошла акция протеста дольщиков, обманутых девелоперской компанией Centr Point Group. Казалось бы, событие рядовое - практически все развивающиеся страны столкнулись с проблемой долгостроя, незавершенного кооперативного строительства, а то и жульничества со стороны строительных компаний, не преминувших воспользоваться низкой культурой гражданско-правовых отношений в обществе.

Возникновение проблемы тем более естественно в условиях, когда даже страны с высокой правовой культурой и общественным правосознанием, а также жестким государственным регулированием сферы ипотеки, оказались в пучине финансового кризиса, приведшего к краху гигантских риэлтерских компаний. Однако грузинский случай имеет несколько характерных особенностей. Руководитель CPG - вице-спикер парламента от правящей партии Единое национальное движение Русудан Кервалишвили. Именно ей поверили более 6 тыс. человек, заключивших контракты о строительстве жилья.

За последние 10 лет CPG, контролирующая 60% рынка первичного жилья, заключила договоры на строительство 30 объектов, но ни один не был завершен. Причиной, по мнению большинства экспертов, стали не мировой финансовый кризис и августовская война (на что ссылается команда CPG), а плохой менеджмент и элементарная жадность. Получив деньги дольщиков, компания покупала на них земли под строительство в других регионах, надеясь на многократное увеличение прибыли. Часто договоры заключались (соответственно, дольщики платили значительные суммы) еще до решения таких элементарных проблем, как водоснабжение жилого комплекса, расселение семей, живущих в лачугах на этой территории и так далее.

К концу 2007 года CPG приостановила строительство практически на всех объектах. Соответственно, дольщики прекратили регулярные платежи по контрактам. Возник «порочный круг» взаимного невыполнения обязательств. Впрочем, больше половины дольщиков CPG уже выплатили всю сумму, предусмотренную контрактом, но обязательства компании оказались столь обширны и всеобъемлющи, что это не привело к завершению хотя бы одного проекта.

К началу этого года дольщики объединились и стали обмениваться информацией с помощью социальных сетей. Кульминацией этого процесса и стал митинг у здания парламента. Участники акции потребовали снять депутатский иммунитет с госпожи Кервалишвили и возбудить против нее уголовное дело по обвинению в мошенничестве. При этом люди, оставшиеся без крова (многие заложили или продали старые дома и сейчас снимают жилье) утверждали, что случай с CPG и Русудан Кервалишвили – классический пример пресловутой «элитарной коррупции» в Грузии, где рядовые полицейские действительно не берут взятки, зато олигархи, близкие к властям, имеют возможность безнаказанно грабить простых людей.

Представители власти в ответ лишь разводят руками и небезосновательно отвечают: «Посмотрите контракт, который сами же подписали». Действительно, документ, который дольщики в свое время подписали, наивно полагаясь больше на неформальное право, чем на юридические гарантии, составлен настолько изощренно. Он практически не дает возможности не только привлечь к ответственности учредителей компании, либо взыскать с них деньги, но даже конфисковать имущество самой CPG.

Учредители компании прозорливо разбили свой холдинг на 60 обществ с ограниченной ответственностью и 15 товариществ, каждое из которых формально считается независимым юридическим лицом. Но это не мешало CPG перекачивать средства из одного ООО в другое – по приоритетам. Даже опытнейшие адвокаты, нанятые обманутыми дольщиками, сетуют на «кабальность контракта» и указывают, что низкая правовая культура, наивная вера в традиционные, неформализованные моральные нормы, сыграли с несчастными гражданами плохую шутку. В результате учредители и менеджеры CPG нахально ссылаются на контракт, не предусматривающий никакой ответственности, а прокуратура пожимает плечами: «Это спор субъектов частного права и государство тут бессильно, поскольку с юридической точки зрения нет признаков уголовного преступления».

Между тем мэр Тбилиси Гиги Угулава, осознав моральную ответственность власти перед избирателями, выступил с креативным проектом по решению проблемы дольщиков. Мэр предложил заключить с девелоперскими компаниями контракты купли-продажи жилья после завершения строительства по цене себестоимости, то есть 400 дол. за квадратный метр. По сути, речь идет о бесплатном страховании строительства государством. По словам Угулавы, анализ рынка жилья подтверждает, что проблема возникает на стадии строительства, а не реализации завершенного жилья, поскольку дольщики, опасаясь обмана, отказываются платить вперед (по схеме presale). Но если у строителей будет гарантированный покупатель по себестоимости в виде государства, они смогут получить кредиты у коммерческих банков (уже не опасающихся потерять деньги вкладчиков) для завершения строительства» - заявил на презентации проекта господин Угулава. При этом контракт с девелоперам предусматривает лишь право и возможность строительных компаний продать построенное жилье по себестоимости, но не накладывает на них никаких обязательств. То есть девелоперы смогут продать квартиру любому желающему дороже 400 дол. за кв.м, вернуть кредит банку и получить прибыль.

Предложение Угулавы может стать спасательным кругом для строительного бизнеса, в том числе дольщиков CPG. Вместе с тем, окончательное решение этой проблемы требует повышения правового сознания граждан. Пока есть те, кто наивно полагается не на документ и юридическую норму, а лишь на личные отношения и традиционную мораль, будут находится люди, не брезгующие воспользоваться их наивностью.