Что происходит на рынке недвижимости в Китае?

Бум недвижимости в Китае 

Недвижимость была основным драйвером роста экономики в Китае с 1980-х, когда страна начала открывать свои рынки и экономику при Дэне Сяопине. Тогда у жителей Китая появилась возможность владеть землей, чего раньше не было. Более того, ежегодный рост ВВП составил 9%, и более 800 млн человек победили бедность. 

Бум недвижимости начался через десять лет, в конце 1990-х, когда Китай разрешил продавать и покупать жилую недвижимость. Одновременно с этим происходит массовая миграция жителей деревень в города, поэтому спрос был огромным. Местные правительства начали зарабатывать огромные деньги от продажи земли компаниям-застройщикам.  Бум недвижимости обеспечивал колоссальное количество рабочих мест и способствовал росту благосостояния граждан Китая, которые начали вкладывать деньги в жилье. 

Кто покупал недвижимость в Китае?

Жилую недвижимость в Китае в основном приобретали представители среднего класса и молодожены, для которых покупка собственного жилья стала традицией. Самыми популярными в Китае были двухкомнатные квартиры в высотных домах. Новые высотки в крупных городах появлялись чуть ли не каждую неделю.  В итоге Китай стал страной с самым высоким рейтингом домовладения в мире: в 2020 году данный показатель, согласно правительственным данным, достиг 90%. 

Вторая квартира как инвестиция 

Покупка недвижимости в Китае была отличным способом вложения средств, поскольку в определенный момент цены росли и даже самые крошечные апартаменты в Шанхае, например, стоили не меньше, чем квартира в Нью-Йорке или Лондоне. По мере роста цен покупка второй квартиры также стала рассматриваться как инвестиция, тем более, что в Китае как такового нет налога на собственность. Покупки недвижимости на этапе котлована тоже были чрезвычайно популярны. Семьи тратили до 80% своего дохода на приобретение недвижимости. 

Китайские застройщики 

За последние 15 лет до 2020 года стоимость жилья в Китае выросла в шесть раз. На пике популярности, то есть в 2020 году, рынок недвижимости обеспечивал более 25% ВВП Китая. Благодаря буму недвижимости в стране появились целый ряд застройщиков-гигантов, в то числе Country Garden, Evergrande, Kasia и Shimao Group. Но все они совсем скоро объявят дефолт. 

Кто финансирует сектор недвижимости в Китае

Бум недвижимости в Китае стал возможен, благодаря банковскому сектору страны, который активно выдавал кредиты как застройщикам, так и покупателям. Иностранные инвесторы тоже с готовностью выделяли деньги китайским застройщикам-гигантам. Компания Evergrande, например, получила десятки миллиардов долларов в виде иностранных инвестиций. 

Что привело к коллапсу  

О возможном коллапсе китайского рынка недвижимости заблаговременно предупреждали многие и, в основном, по одной причине: из-за бесконтрольного роста цен на жилье и нежелания властей каким-либо образом решать этот вопрос.  Чрезмерное заимствование в Китае поощрялось, поэтому местные правительства, застройщики и обычные граждане страны брали огромные деньги в долг. По данным инвестиционного банка Nomura, к 2021 году общий долг китайских застройщиков превысил $ 5 трлн.  Проблемы в секторе недвижимости стали очевидны для властей летом 2020 года, когда было зафиксировано ухудшение доступности жилья. 

Три красные линии 

В августе 2020 года китайское правительство с тем, чтобы усилить контроль над сектором недвижимости, разработало политику ”трех красных линий” в отношении компаний-застройщиков, предусматривающую ограничения по трем пунктам: 

1. Соотношение долга к денежным средствам 
2. Соотношения долга к активам 
3. Соотношения долга к собственному капиталу 

В зависимости от того, насколько компании пересекают или не пересекают ”красные линии”, принимается решение о возможности увеличения ими объема долговых обязательств. 

К несчастью для компаний-застройщиков жесткое правительственное регулирование совпало с локдаунами, которые привели к остановке китайской экономики. Многие крупные застройщики не смогли выплатить проценты по зарубежным кредитам. 

Города-призраки  

В результате новой политики ”трех красных линий” по сектору недвижимости в Китае был нанесен серьезный удар. На фоне пандемии спрос на жилье начал падать, и в стране стали появляться целые районы и даже города-призраки: территории с недостроенной недвижимостью на фоне чрезмерного предложения на рынке. При этом впервые за многие годы стоимость жилья начала падать. 

Последствия краха рынка недвижимости 

Крах рынка недвижимости, на который приходилась почти треть ВВП страны повлек за собой серьезные последствия: 

• Из-за кризиса сектора недвижимости экономисты снизили прогнозы роста китайской экономики даже ниже 5% - цели установленной правительством. 
• В 2022 году продажи недвижимости в Китае упали на 26,8% и тенденция продолжается. 
• По данным Goldman Sachs, в настоящее время общий долг Китая по недвижимости составляет $ 12 трлн. Две трети - долги по кредитам, одна треть - долги застройщиков. 
• По оценкам, более $ 400 млрд долгов так и не будут выплачены. 
• Инвестиции упали более чем на 80% 
• В июле текущего года потребительские цены упали впервые за два года, свидетельствуя о снижении расходов китайских домохозяйств. 

Что сегодня происходит с рынком недвижимости в Китае

Проблемы с китайским рынком недвижимости продолжаются третий год подряд, однако как центральное, так и местные правительства делают все возможное, чтобы помочь сектору восстановиться. Большие города, в частности, Пекин и Шэньчжэнь обещают снизить ставки по кредитам, а правительство принимает меры по поддержке домохозяйств в их стремлении продолжать покупать недвижимость в качестве инвестиции. 

Тем не менее проблемы с крупными застройщиками продолжаются: China Oceanwide, например, предстоит ликвидация в судебном порядке, а несколько руководителей Evergrande подозреваются властями в незаконных действиях. Зарубежные инвесторы не спешат вкладывать деньги в теперь уже нестабильный китайский рынок недвижимости. 

Пока что катастрофы удается избежать, в частности, благодаря действиям Центрального банка Китая по поддержке экономики, однако о скором восстановлении рынка недвижимости в стране говорить еще очень рано.