Стоимость жилья в Иране выросла в девять раз за пять лет

На протяжении многих десятилетий недвижимость была основной инвестиционной площадкой для иранцев. "Земля не умирает", - гласит старая персидская поговорка. Поэтому рынок жилья и цены занимают важное место в мировосприятии иранцев.

Теперь, по данным Al-Monitor, жители ИРИ гадают, смогут ли они когда-нибудь накопить на покупку собственного дома, а зачастую крошечных апартаментов в таких перенаселенных городах как Тегеран или Тебриз. При отсутствии собственного жилья приходится снимать. Иранские семьи, живущие в арендованном жилье, зачастую тратят 60-70% своего бюджета на арендную плату. По мере того как инфляция и безработица сокращают доходы иранцев, рост цен на жилье и арендной платы может обернуться катастрофой для иранских семей. 

Граждане страны и аналитики сбиты с толку новой волной повышения стоимости домов по всему Ирану. Цены на жилье не могут не вырасти в экономике, где инфляция составляет 52%. Тем не менее еще никому не приходилось сталкиваться с тем, что сейчас происходит на иранском рынке. В социальных сетях полно просьб о помощи в поиске новых квартир после того, как арендодатели увеличили стоимость арендной платы в два, а то и в три раза. Сообщается также и о том, что владельцы домов просят платить им в твердой валюте: долларах и евро. Даже если предположить, что ситуация преувеличивается теми, у кого есть доступ к Twitter и другим платформам, совершенно очевидно, что иранские семьи крайне уязвимы на рынках жилья. 

Количество тех, кто снимает жилье, увеличивается в городских районах страны. По данным Статистического центра Ирана, сегодня арендующих жилье иранцев больше, чем когда-либо за всю историю существования Исламской Республики Иран. В 1986 году одна из пяти иранских семей снимала жилье, к 2020 году - одна из трех проживала в арендованном доме или квартире. В Тегеране две из пяти семей снимают жилье. Всё больше иранцев становятся арендаторами и их доход напрямую зависит от стабильности на рынке жилья в экономике, которая печально известна своей уязвимостью. 

Одна за другой иранские администрации обещали недорогое жилье, масштабные строительные проекты и предлагали кредиты для иранцев, чтобы смягчить рынок. Совсем недавно президент Эбрахим Раиси представил новое законодательство, устанавливающее предельный потолок цен на арендованное жилье и предоставляющее кредиты для тех, кто арендует или собирается приобрести жилую недвижимость. Однако предложенные меры обречены на провал. В частности, иранское правительство запретило увеличение арендной платы более чем на 25% в столичном округе Тегерана, на 20% в других городских округах и на 15% в оставшихся центрах. Однако весной 2022 года в одном только Тегеране цены выросли на 50%. Новое законодательство приведёт к созданию неофициального рынка сдаваемой в аренду недвижимости, где арендодатели и арендаторы будут участвовать в номинальных сделках, реальные условиях которых невозможно будет отследить. 

Из-за роста цен на жилье, многие жители Тегерана переехали в пригороды и соседние города, чтобы найти жилье по средствам. В отличие от предыдущих периодов, когда в основном уезжали семьи с низким достатком, на этот раз средний класс не может себе позволить жить в Тегеране, поскольку средняя ежемесячная стоимость квартиры в городе достигла 95 млн иранских риалов ($ 310). Сегодня среднестатистической семье приходится отдавать весь свой доход за аренду жилья. 

Рыночные реалии не останавливают власти от перекладывания вины за астрономические цены на жилье на риелторов, подрядчиков и всех остальных, кто спекулирует на рынке недвижимости. Вместо того чтобы признать рост цен в качестве последствия расширения монетарной базы и растущей инфляции, иранские чиновники предпочитают вводить новые правила, которые либо крайне мало влияют на цены либо не влияют на них вообще. 

Существует достаточно доказательств того, что скачки нефтяных цен, денежно-кредитная политика и изменения в жилищном фонде оказывают влияние на ценообразование на рынке жилья. В Иране, изолированном международными санкциями и парализованном рисками, сопутствующими ведению бизнеса, рынок недвижимости практически единственный сектор, привлекающий инвестиции. В Тегеране индекс цен на жилье вырос на 32% в июне 2022 года по сравнению с июнем 2021 года. В мае в одном только Тегеране было приобретено 14 тыс. объектов инвестиционной недвижимости. Как сообщают местные СМИ, более половины из них находятся всего в трех (из 22) округах города: в шестом - центре западных округов города, в двенадцатом - историческом центре, и в 22м - на северо-западе. В результате стоимость недвижимости в них выросла на 67% в июне 2022 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Сегодня средняя стоимость недвижимости в Тегеране составляет 414,8 млн иранских риалов ($384) за квадратный метр, практически столько же, сколько в США. Средняя семья в городских округах зарабатывает примерно $210 в месяц. По мере того как цены на жилье растут, а свободные средства граждан падают, разрыв между тем, что может себе позволить покупатель, и тем, что предлагает рынок, увеличивается. По оценкам, в Иране доступно 1,17 млн объектов недвижимости. В Тегеране - 488 тыс. Однако мало кто из арендодателей хочет их сдавать, поскольку у них нет кредитов, и им не приходится платить большие налоги на собственность. 

Жилье в Иране стоит дорого, а вот владение недвижимостью - нет. Возникает вопрос, почему вместо того, чтобы реформировать налогообложение на собственность, тем самым мотивируя арендодателей сдавать или продавать недвижимость, иранские власти продолжают пытаться сдержать цены на жилье за счет указов. Результат такой политики очевиден: иранский средний класс даже мечтать больше не может о собственном жилье, поскольку арендная плата съедает весь доход.